AKKUŞ EMLAK SİGORTA EĞİTİM DANIŞMANLIĞI Fatih Cad.Timurtaş sok.Alp Sitesi C Blok 2/2 YALOVA  0226 814 84 25

EMLAK ALIMINDA NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR ?
· Öncelikle bir emlak danışmanına başvurulmalıdır.
· Alım amacına uygun gayrımenkul tercih edilmelidir.
· Gayrımenkulün fiziki durumu, bulunduğu bölge, ulaşım durumu ve komşular hakkında bilgi   edinilmelidir.
· Gayrımenkulün tapu, belediye ve vergi dairesi kayıtları incelenmelidir.

Aşağıda belirtilecek hususlara dikkat edilmesi halinde, emlak alım-satımında karşılaşılması mümkün her türlü sorun ortadan kalkacaktır.

1- Gayrımenkulün alınacağı bölge ile ilgili rayiç bedeller tespit edilmeli ve emlak danışmanlığı konusunda uzman kişi veya kuruluşlarla bağlantı kurulmalıdır.
2- Emlağın bulunduğu bölge, semt ve sokak, mümkün olduğunca farklı gün ve saatlerde gezilerek çevre hakkında bilgi edinilmelidir.
3- Başvurulacak emlak danışmanının sunabileceği portföyün zenginliğine dikkat edilmelidir. Emlakçının sunacağı seçeneklerin fazla olması, emlak alımının daha sağlıklı olmasını sağlar.
4- Emlakçı veya emlak danışmanı ile çalışmaya karar verildiğinde, sözkonusu hizmet karşılığında emlakçıya verilecek komisyon ve giderler için önceden anlaşıp sözleşme yapılmalıdır.Emlakçıya ödemede bulunulmuşsa, yapılan ödeme için mutlaka belge alınmalıdır.
5- Alınacak yer, bir apartmanda ise, apartmandaki işyeri ve konut oranları dikkate alınmalıdır. İşyerlerinin konutlardan fazla olduğu apartmanlarda, aidatların toplanması, merkezi ısıtma sisteminin açılıp kapanma saatleri ve benzeri hususlarda ciddi sorunlar yaşanabilmektedir.
6- Taşınmaz hangi amaçla alınırsa alınsın, taşınmazın arsa payı kontrol edilmelidir.Arsa payı yüksek olan daire sahibinin sahip olduğu olanaklar daha fazladır.Özellikle eski binalar yıkılıp yerine yeni yüksek katlı inşaat yapılırken, arsa payı çok olan paydaşa daha fazla bağımsız bölüm düşer.
7- Kiracılı bir yer ihtiyaç için satın alınacaksa, kira sözleşmesi incelenerek tahliye koşullarının bulunup bulunmadığı belirlenmelidir. Kira sözleşmesinde tahliyeye ilişkin koşul yoksa, kiracıdan noter onaylı tahliye taahhüdü alınmalıdır. Eğer emlakı, satıcının kendisi kullanıyorsa, o zaman da bu taahhüt, satıcıdan alınmalıdır.
8- Taşınmazın su, elektrik, doğalgaz, telefon hattı gibi koşulları ile ısıtma sistemi, hidrofor, asansör, yedek su deposunun olup olmadığı ve özellikle komşuların durumu incelenmelidir. Aidatların ne kadar olduğu da öğrenilmeli. Keza depreme dayanıklılığı, önceki depremlerde bir zarar görüp görmediği araştırılmalıdır.
9- Taşınmazın ışıklandırma, otopark ve güvenlik durumları ile son kat ya da giriş katı olması halinde nem sorunu olup olmadığı hususları araştırılmalıdır.Ayrıca, dairedeki inşaat kalitesi, elektrik aksamı ve su tesisatı kontrol edilmelidir.
10- Alınacak taşınmazın tapu kaydı mutlaka incelenmelidir. Hatta kadastro müdürlüğüne başvurularak taşınmazın gösterilen yerinin doğru olup olmadığı tespit edilmelidir.
11- Alınacak yer işyeri ise yönetim planı mutlaka incelenmelidir.Ayrıca alınacak yer dükkan ya da mağaza ise sözkonusu yerde yaya trafiğinin yoğun olup olmadığı araştırılmalıdır.
12- Taşınmaz arsa ise imar planının olup olmadığı, imar planına aykırı öğelerin bulunup bulunmadığı, taşınmazla ilgili kamulaştırma işlemi olup olmadığı hususları araştırılmalıdır.
13- Satın alınacak yer, bağımsız bölüm ise bölümün numarası, tapu dairesi veya belediyedeki projesinden kontrol edilmelidir.Eğer satın alacağınız bağımsız bölümün tapu kaydı, arsa payı olarak görünüyorsa, kat irtifakı kurulmasına engel bir durumun olup olmadığı araştırılmalıdır.
14- Yatırım topraktan girilen bir inşaat ise Tapu Dairesi tespiti ile ilgili belediyeden ve diğer mercilerden inşaat projesinin onaylı olup olmadığı,projeye uygun bir inşaatın yapılmakta olup olmadığı ve inşaatın kalitesinin projedekine uygun olup olmadığı kontrol edilmelidir.
15- Eğer,kooperatif ortaklığı alınıyorsa,kooperatif yasalarına ve devir işlemlerine uygunluğu kontrol edilmelidir. Üye olunacak kooperatifin yöneticileri tanınmıyorsa,güvenilir çevrelerden daha önce benzer organizasyonlar yapıp yapmadıkları,yaptılarsa bunların sonucunun ne olduğu araştırılmalıdır. Kooperatifin, bölgesel bir üst birliğe üye olup olmadığına bakılmalıdır. Şayet üye ise bu kooperatifin denetim mekanizması daha etkindir. Kooperatifin inşaat yaptığı arsanın, kooperatif adına tapulu veya tahsis belgeli olup olmadığına bakılmalıdır. Ayrıca,arsanın imar durumu da incelenmelidir. Kooperatife üye olduktan sonra da işlerin nasıl yürütüldüğünü genel kurul toplantılarına düzenli olarak katılmak suretiyle yakınen takip etmeliyiz. Ödediğimiz kooperatif aidatlarının belgesini de almalıyız. Aidatlar da zamanında ödenmelidir.
16- Satın alınacak taşınmazın yapı kullanma izni (iskanı) olup olmadığı, projesini uygun olup olmadığı tapudan ve belediyeden incelenmelidir.Tapu örneğinde kat mülkiyeti tapusu yazıyor ise taşınmazın yapı kullanma izni var demektir. Keza satış işleminden önce, satılacak taşınmazın üzerinde haciz, ipotek, ihtiyati tedbir veya başkaca şerhlerin bulunup bulunmadığı tapuda araştırılmalı, vergi dairesinde ve belediyedeki kayıtlarında sorun olup olmadığı araştırılmalıdır. Var olan sorunlar giderildikten sonra satışa geçilmelidir.
17- Tapulu bir taşınmazın alım satım işlemini mutlaka tapu dairesinde gerçekleştirmeli, satıcı yönünden mümkünse gayrımenkulünü peşin satmalıdır. Şayet vadeli satış yapacaksa arta kalan bedel kadar taşınmaz üzerine ipotek konulmalıdır.Tapu dışında kullanılan noter satışı ya da muhtar senedi gibi resmiyeti olmayan satışların hiçbir hukuksal geçerliliği yoktur. Noterde yapılan işlem ancak satış vaadidir. Satış değildir. Ancak tapusuz taşınmazlarda zilyetliğin devri ve satış noterde yapılırsa ispat kuvveti daha güçlüdür. Unutmayalım ki; taşınmazın satımına ilişkin sözleşme geçersiz ise; cezai koşul da geçersizdir. Gayrımenkulün satımını güçlendirmek için kararlaştırılan cezai şart da satış sözleşmesinin tabi olduğu resmi biçimde yapılmalıdır.
18- Satışlarda emlak beyan değerinin her yıl belirlenen yeniden değerleme oranlarının altında satış yapılması kanunen mümkün değildir. Bu hususa dikkat etmeliyiz. Aksi halde düşük satıştan dolayı devletin uğradığı vergi kaybı cezalı olarak tahsil edilir.
19- Taşınmazı satın aldıktan sonra yıl sonuna kadar tapu suretiyle birlikte belediyeye başvurup emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi beyannamesi verilmelidir.Alınan binanın emlak ve çevre temizlik vergisi hiç ödenmemiş olsa bile yeni malik bu borçlardan sorumlu olduğu için, ödemekle yükümlüdür. Ancak satın alındığı tarihten önceki borçları eski malikten talep etme hakkı vardır. En doğrusu alım sırasında tüm vergi makbuzları ile elektrik,su, yakıt ve aidat borçları ile ilgili makbuzlar yeni sahip tarafından alınmalıdır.